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《地产小王子》主编苏阳F1如果要评选今年杭州楼市最抢镜的板块，未来科技城一定会有姓名。规划彩蛋是一个接着一个。“云城”规划发布，杭州西站动工建设，喊了多年的“公共中心”也终于有了实质性进展，进入预审和选址阶段。新房市场里，有“6万人摇”上了全国新闻的西溪公馆。在杭六条新政以后，未来科技城更是被认定成了“全员热点楼盘”板块，直接把非无房户拦在了未来科技城之外。二手房市场就不用说了，最夸张的时段，挂牌几乎是一天一个价。▲航拍镜头下的未来科技城一有风声说“三中四小五幼”要让学军托管，直接让青枫墅园的二手房价格上了天。传闻深圳炒房客杀进杭州楼市，除了参加新房摇号，就是直接盯住未来科技城的二手房，把刚交付不久的华夏四季房源几乎扫空。在二手房价格上，未来科技城已经追平了城东新城、文晖等改善板块，正在努力追击申花、桥西以及奥体。华夏四季，最新网签均价元/㎡，挂牌均价元/㎡。合景映月台，最新网签均价元/㎡，挂牌均价元/㎡。香港兴业耦园，最新网签均价元/㎡，挂牌均价元/㎡。但是，未来科技城要成为真正被广泛认可的“豪宅区”，房价还是差了一口气。关键问题，就出在产品力上。F2就拿未来科技城和申花做个对比，非常典型。我们之前写过，申花在杭州楼市能有今天的地位，靠的不是地段、产业、政府基建，而是产品力。▲这两天正在交付的宜和园不管是早期的东方福邸，还是前两年交付的武林邸、锦绣之城，还是刚刚交付的首开杭州金茂府、融信公馆·ARC、宜和园、养云静舍，还有接下来的沁园、古翠隐秀，随便拎一个出来，都让人眼前一亮。尤其最近半年，二手市场对申花越来越认可，天花板也是一再突破。养云静舍和宜和园先后脚交付，坊间传闻业主的挂牌预期基本都在8万元/㎡以上。一大批深耕申花的开发商，靠打磨好产品立足杭州高端改善市场，凭着一个接着一个的好楼盘，铺排出这样一个非常纯粹的豪宅居住区。▲刚刚现房交付的养云静舍从最早的南星桥、文教区，到这两年新晋的滨江、申花，杭州几乎每个豪宅板块，都要靠产品力出圈。未来科技城的“天价二手房”，却很少是因为产品力突出重围。有的楼盘，比如香港兴业·耦园，靠的是地块本身的低容积率，单价自然要比高层贵出一截。有的楼盘，比如欧美金融城，靠的是TOD大盘生态，但若真论起产品，顶多只能算是首改。有的楼盘，比如青枫墅园，靠的是各种惊喜规划彩蛋，一个没有经过升学率检验的学校，都能把房价托上去。有的楼盘，比如华夏四季，靠的是“业主价格联盟”，能有今天的房价，全靠各位“炒家”齐心协力……而在未来科技城，除了一些低密项目，比如湖境雲庐、镜溪绿汀在产品方面有所创新，却很难在高层楼盘中看到强大的产品力。毕竟早些年，未来科技城并没有太多拿得出手的大牌开发商，也没有那么重视品质。甚至有开发商频繁出现品质负面。拿得出手的“品质楼盘”，也就是那两三个，还是“矮子里拔长子”，要打一个双引号。最近一段时间，虽然华夏四季、未来悦、中南樾府、印未来这几个楼盘，开始注重外立面、产品美学、园区营造，实景呈现得都很不错。▲中南樾府实景图▲阳光城未来悦实景图但放在全杭州比较，产品力和真正的豪宅相比，还有不小的进步空间。毕竟，当年他们在新房市场上，也不过是均价3万元/㎡的楼盘。这样的价格预期，奢望开发商拿出超前三年的眼光，定位做豪宅，更加不可能。F3没有豪宅的未来科技城，短期内价格还有继续上涨的底气吗？我觉得很难了。二手房市场上，最终要看品质、品牌和学区——这真是亘古不变的真理。就好像是奥体的新老三兄弟。若论地段、江景、学区，春江彼岸、绿地旭辉城、水榭春天面对新三兄弟完全不会虚。▲春江彼岸现状但在二手房市场上，新老三兄弟价差已经基本追平。甚至由于未满2年等因素，新三兄弟价格还会被税费拖低一些，未来的升值潜力更大。最大的差距，说白了还是在品牌和品质上。▲创世纪交付实景▲时代奥城交付实景未来科技城，其实并不是没有消化豪宅的能力。无论是耦园的排屋、天空之城的叠墅，还是镜溪绿汀和湖境云庐，它们的热销都能够证明，未来科技城是能够消化掉千八百万的房子的。香港兴业耦园最后一波排屋摇号，中签率居然只有6.7%。天空之城今年4、5月两次叠墅和洋房大户型加推，中签率分别是6.8%和6.3%。湖景雲庐和镜溪绿汀入市的时候，市场还没有那么火热，但富人们买起千万叠墅来，依然需要拼手气摇号。但是，现在仍然有未来科技城的改善客户，选择外溢到西溪、文教区、申花等区域。我身边就有这样的朋友，明明就在未来科技城工作，也是无房户，但摇号参与和最终购买的，却是申花的红盘。一方面，有学区和摇号难度的原因，另一方面，产品力之间的差距也是明明白白摆在眼前。如果没有低密情节，未来科技城的精英们可能宁可到申花买一套平层豪宅吧。F4说实话，若论板块的发展潜力，未来科技城成为豪宅区，原本只是时间问题。未来科技城无法飞升“豪宅区”，新房限价要付责任。在年9月限价来临之前，未来科技城的房价，可以说是和钱江世纪城平分春色，甚至一度还占据优势。年伊始，万科星空一路领涨未来科技城：先成功把所有房源全部开出2字头，后又领衔未来科技城把小高层的价格抬上3万。同时期，奥体同样的小高层产品，比如美哉美城，年3月，小高层标准层（除跃层户型外）的毛坯单价基本在2万1-2万7，世纪之光大概还维持在2万3-2万7。到年中涨价后，钱江世纪城才几乎与未来科技城同步冲上3万。当然了，在这个价格段上，未来科技城自然是没有豪宅的。▲航拍镜头下的未来科技城限价让过去的未来科技城以前没有“豪宅基因”，如果一直卡在现在的价格位置，以后也很难有“豪宅基因”。我们都知道，未来科技城算是杭州新房限价最严格的板块之一，即使今年价格有所上调，但也基本是因为容积率问题。年初，中梁沐宸院所在地块出让，精装限价元/㎡，容积率2.2；6月，容积率1.1的晓月澄庐出让，精装限价元/㎡；11月，众安拿下一宗容积率1.6的地块，精装限价元/㎡。所以，未来科技城限价看似提高了，实际上却没怎么涨。在高地价、限房价的背景下，开发商不能产生原动力去做好房子。如果要想让开发商做豪宅、做好产品，就一定要有溢价的空间。但在如今的未来科技城，哪怕随便造个房子，只要房子不会塌，反正有倒挂在，根本不愁卖。在这样的市场里，就注定了未来科技城做不出真正的豪宅产品。从某种程度来说，或许对未来科技城的码农们来说，这反而是一件好事。至少，离留住人才更近了一步。

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CENGLOU·CHINA

◎杭州提前锁定“抢人大战”冠军？各城区人口流入分析

◎平均16人参与，拍88回合，有人就是喜欢老破小

◎高处乌云笼罩，低处晴空万里

楼先生问答NO.

◎长租公寓频繁暴雷，“以租养贷”炒房玩不下去了？

◎榜单出炉：这两年，杭州赢了哪些“城运”之战？

◎下个月土拍：限价还是严厉

楼先生问答NO.

◎昔日“万人摇”红盘，如今出租回报仅0.9%

◎杭州业主拉横幅庆祝二手房价破5万，什么骚操作？

◎警惕新一轮的一二手房倒挂

楼先生问答NO.

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编辑∣二叔

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