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为深入贯彻国家和省、市有关决策部署，根据国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国发办函〔〕23号）、《广东省住房和城乡建设厅、广东发展和改革委员会、广东省财政厅关于做好城镇老旧小区改造-年规划编制和申报年改造计划任务的通知》（粤建节函〔〕号）等文件精神，结合我市实际，特制定本方案：
一、指导思想
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，按照党中央、国务院决策部署，坚持以人民为中心的发展思想，按照以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展要求，以提升居民生活品质为出发点和落脚点，结合创建全国文明城市建设、国家森林城市建设和巩固国家卫生城市建设，大力改造城区范围老旧小区，推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设转型，改善居民居住条件，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。
二、工作目标
年对居民改造意愿强烈的老旧小区实施改造，逐步形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，力争基本完成年底前建成和部分-年前的需改造城镇老旧小区改造任务。
三、改造范围
城镇老旧小区是指阳江市区、县（市、区）城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。重点改造年底前建成的老旧小区，有条件的可适当将年底前建成的老旧小区纳入改造范围，比例不得超过改造任务的15%。支持符合要求的国有企业单位、军队所属城镇老旧小区，按照属地原则纳入改造范围。纳入城区改造范围的老旧小区应符合下列条件：
（一）基础设施和功能明显不足、物业管理不完善、居民改造意愿强烈；
（二）未实施综合改造且未纳入规划征迁改造范围的住宅小区；
（三）违章建筑拆除情况较好。
四、改造任务
（一）老旧小区底数。根据前期摸查情况,全市待改造老旧小区约个，约栋建筑，涉及约户居民，建筑面积约万平方米。
（二）试点改造项目。年选取不少于3个小区为我市试点项目，分别为江城区荔枝园公租房小区、江城区神农街公租房小区、阳春市春城街道（龙湾小区），重点探索建立存量资源整合利用机制和建立改造资金政府与居民及社会力量合理共担机制。
（三）年改造任务。落实年中央和省资金补助支持10个老旧小区建设。各县（市、区）在年底基本形成老旧小区改造工作流程和部门分工，全市老旧小区改造政策体系和工作机制基本形成。
（四）-年改造任务。我市老旧小区改造政策体系和工作机制进一步完善。结合全市老旧小区底数摸查情况和改造资金计划，按年度常态化推进相关改造工作。
五、改造内容
根据老旧小区的小区环境及配套设施、建筑物本体、公共服务设施等改造内容分为以下三类：
（一）基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。
（二）完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边老旧设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。
（三）提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。
六、实施步骤
（一）项目前期。
按老旧小区底数摸查、项目评估、编制实施方案、征求意见、专家评审、实施方案公示、方案审定、计划申报的实施步骤开展相关前期研究工作，切实做好项目前期摸底、居民动员、公众参与等工作，为进一步推进改造实施打下坚实基础。
(二)项目实施。
按项目申请立项、项目编制初步设计图纸和施工图图纸、初步设计报批、施工图审查、财政评审、项目招投标、项目施工和监督监管、项目竣工验收等分步实施。各项目实施主体应精心组织，确保改造工程精细化设计、精准化施工，落实安全施工、文明施工要求，确保老旧小区改造工作按时限要求落到实处、取得实效。
(三)后期管养。
改造项目完成后应及时进行移交。对没有业委会和物业管理的小区，验收后相关设施设备移交属地有关管护单位或运营单位管养，有条件的小区建议按程序引入物业管理服务公司负责后续维护管理工作；对已有业委会的小区，验收后相关设施设备移交业委会进行管养。推动老旧小区改造与实现后期长效管养相结合，确保老旧小区改造“一次建成、长效管养”。
七、资金筹措
按照“谁受益、谁出资”原则，老旧小区改造资金通过居民、管线产权单位、房改房原产权单位出资，财政预算安排，社会捐资、投资等方式筹集。
（一）居民出资。居民合理分担老旧小区改造费用，出资来源可包括住宅维修资金、个人住房公积金，小区内公共停车和广告等公共收益以及其他合法资金。住宅维修资金、小区内公共停车和广告等公共收益用作改造费用的，应由业主委员会或居民自治小组组织业主按程序共同决定。对特殊困难家庭，可依法依规减免出资。
（二）财政预算安排。按照属地管理原则，市城区各级政府（管委会）对辖区内老旧小区改造负主体责任，财政部门应安排专项资金用于辖区内老旧小区改造。市财政局安排专项资金，对老旧小区改造项目实行以奖代补。符合中央、省奖补范畴的改造项目，应积极申请奖补资金，严格按照中央、省相关政策，由市老旧小区改造领导小组统筹专项用于老旧小区改造。
（三）管线产权单位出资。管线迁改费用由各管线产权单位分摊。各管线工程施工涉及的路面开挖、恢复工程统一由各县（市、区）组织实施。老旧小区改造后不得随意破土施工、不得乱搭乱接。
（四）房改房原产权单位出资。鼓励房改房原产权单位（含行政企事业单位）捐资捐物，共同参与改造工作。
（五）社会捐资、投资。鼓励企事业单位和个人捐资、投资参与老旧小区改造。老旧小区改造资金由居民出资、管线单位出资、原产权单位出资、财政资金等方式筹集。
八、保障措施
（一）加强组织领导
老旧小区改造工作纳入全市创建文明城市建设活动，各试点改造小区由市级领导联点指导，成立全市老旧小区改造工作领导小组，由市政府主要领导担任组长，市级相关单位和各级政府主要负责人为成员，负责统筹、协调、督查、考核等工作。领导小组下设办公室（设在市住房城乡建设局）。各县（市、区）成立相应工作机构。
（二）健全推进机制
构建“市、县（市、区）、街道(乡镇)、社区、居民”五级联动工作机制，建立工作例会、信息报送、定期通报、巡查督查等制度，及时研究、协调解决有关重大事项和问题；将全市老旧小区改造工作统一纳入市政府年度绩效考核。
（三）加大宣传力度
发挥各类新闻媒体作用，加大对老旧小区改造工作的宣传引导，通过系列新闻报道、公益广告宣传、短视频等方式，准确解读城镇老旧小区改造的政策措施，强化居民的主人翁意识，为工作推进营造良好的舆论氛围。
（四）加强监督检查
邀请各级人大代表、政协委员、社会各界市民群众，参与对老旧小区改造工作的监督和检查；对改造项目民意协商、方案编制、改造成效和居民满意度，定期开展绩效评价。
九、工作要求
（一）各县（市、区）政府是老旧小区改造的实施主体，具体负责老旧小区改造实施工作。要制定老旧小区改造工作流程、项目管理机制，落实好工程招标、施工、监理及验收工作要求，做好施工前清障、拆违等前期工作，抓好各项改造工作协调。
（二）建立适应改造需要的项目审批制度和模式。老旧小区改造实施方案及资金筹措方案在征求小区居民、物业及水电气信等产权单位意见后，由所在县（市、区）住房城乡建设、发展改革、财政、自然资源等部门联合审查批准实施。有关部门要建立“绿色通道”，实行联合审查，简化审批环节、申报手续和程序，压缩办理期限，提高审批效率。
（三）健全适应改造需要的标准规范体系。编制老旧小区改造原则，明确改造范围、内容以及相关技术要求，并结合文明城市建设、森林城市建设、卫生城市建设、海绵城市建设、无障碍环境建设、停车场建设、建筑节能改造、历史文化名城保护等工作同步实施。通过综合运用物防、技防、人防等措施满足消防安全需要。对新建、改建基础设施和服务设施影响日照间距、占用绿地等公共空间的，在广泛征求群众意见基础上，因地制宜予以解决。
（四）鼓励老旧小区改造项目采用工程总承包模式整体设计。采用项目成片捆绑、打包等方式，统一择优选定规划、设计、施工、监理单位和材料、设备供应商。
（五）建立老旧小区改造评价机制，委托第三方机构综合评价打分，评价结果作为下一年度财政资金安排的依据。
老旧小区改造内容、改造标准表
老旧小区改造内容、改造标准表
类别
序号
项目
名称
改造内容及标准
（一）
小
区
环
境
及
配
套
设
施
1
供水
对破损、老旧的供水管道及设施进行更新改造，确保水压稳定；实行“一户一表”，抄表到户2
供电
对破损、老旧的供电线缆进行更新改造；对设计供电容量不足的，进行增容改造，确保电压稳定；对供电线缆进行规整，原则上全部入地，对存在安全隐患的供电设施进行迁改；实行“一户一表”，抄表到户3
供气
未通管道燃气的小区建设天然气管道，实现管道燃气入户；对破损、老旧、不符合标准规范的管道设施进行更新改造4
弱电
对通信、有线电视、治安监控等弱电管线进行规整，原则上全部入地，统一走管，并对原有明线进行拆除，恢复原貌。通信基础设施改造升级必须达到规定标准要求，并实现共建共享
5
排水
对雨污合流管道进行改造，实现雨污分流；对破损、老旧、不符合标准规范的管道设施进行更新改造；对污水管道以及化粪池进行疏通清淤，接入市政污水主管网；对雨水管道进行疏通清淤，接入市政雨水主管网
6
通行
设施
改造或新建小区内通道，同步考虑坡道建设；人行道应采用透水铺装
小区外进出通道可结合实际需要和周边区域交通微循环一并实施改造；小区内的车行道尽量采用沥青路面
增加无障碍设施，包括无障碍坡道、人行道盲道、无障碍停车位、无障碍出入口等
7
停车
设施
原停车设施被改变用途的，进行整治并恢复停车功能；优化布局，合理增设停车泊位，鼓励建设生态停车场及智慧停车系统；有条件的可建设立体停车设施；合理设置交通标识、标线及充电桩设施
8
消防
设施
修缮小区公共部分原有的消防设施，将消防水源与生活饮用水独立分开。对存在消防隐患的部位进行整改，疏通消防通道，更换、增设消防设施，优化设施布局
9
安防
系统
设置小区出入口，增设道闸、门禁及监控系统。符合要求的可与天网工程建设平台联网
10
环卫
设施
重新布局和增设垃圾分类收集设施。对楼内原有垃圾通道进行拆除
11
照明
设施
根据实际需要，更换、维修、增设路灯等小区公共照明设施，鼓励节能改造
12
文体
活动
设施
结合小区实际，合理布局，改造、增设居民文体活动场地，增加运动健身设施
13
绿化
美化
合理平衡功能性用地与绿化用地的关系，充分保留利用原有树木，合理优化小区绿化布局。对老旧、破损围墙进行维修改造，建设特色文化墙
（二）
建
筑
物
本
体
14
屋面
防水
对漏水、渗水的屋面进行防水改造
15
楼道
修缮
对楼道、扶手等进行修缮更新，对楼道出入口进行坡化处理
16
楼道
照明
更换、维修或增设楼道内公共照明设施，鼓励节能改造
17
单元
门禁
更换、维修或增设单元门禁系统
18
加装
电梯
鼓励有条件的小区加装电梯
19
立面
整治
对脏污、破损的外立面进行清洗、修复，可适度粉刷或改造。对室外空调机提倡统一加装室外空调机隔板
20
楼内
给水、
排水
管道
对楼内公共给水、排水管道和强电、弱电线路等管线进行更新改造
（三）
公
共
服
务
设
施
21
服务
设施
配套完善养老抚幼、医疗、无障碍、便民市场等服务设施
22
功能
用房
配套物业用房、值班室等功能用房
23
互联网社区
完善社区网格化平台建设，结合5G建设，打造智能化社区，鼓励引入共享图书室、无人超市、快递驿站、互联网医疗等服务设施
（四）
社
区
治
理
体
系
24
自治
管理
创新居民自治管理模式，引导居民合理选择自治管理或物业管理，不断巩固改造成果，推进小区后续管理专业化、常态化
25
协商
机制
构建完善的居民议事及共同协商处理小区事务机制，实现政府治理、社会调节、居民自治良性互动，打造共建共治共享的社会治理格局
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