年阳江的楼市处于低迷潮不景气，经过-年阳江楼价的暴涨，现在阳江的房价在中央趋于稳定，会出现暴涨的可能性几乎不存在。不过刚需和改善性需求的存在，使得二手房交易十分活跃。但是对于二手房卖房却有很多问题困扰着业主，定高了担心卖不出去，定低了又后悔担心吃亏！二手房的科学定价有利于业主卖得更快，卖个更好的价钱。今天我们来交流一下吧！！！

先看来说我工作中一个经典的案例吧！新江北路的华园花园，28平方三房（小四房改三房）装修过得去，过五唯一，楼层9楼，地理位置不错，但0年多年的楼龄了，小区车位比较紧张，物业管理一般，小区配套放在现在相当落后了，年9月份业主放盘开价是69.8万，之后不断提价72.8万,76.8万，到现在79.8万。平均算下来单价是+平方，而同小区目前的成交价普遍在价格-元，有遮挡的楼层甚至是低于元。结果这套房子将近9个月了还没有卖出去，目前一直挂盘待售中。连我们同事都不愿意带客户去看房了，抱怨这个业主真的想钱想疯了。这个案例中的房源，定价太高，远远超出市场价，导致一直无法成交！或者说业主是故意这样做的，可卖可不卖，放出来试价吊水鱼的。如果你也是这样心态的业主，不是真心卖房，而是吊水鱼的，这篇文章就没有必要看了！

卖房当然想卖高价，买房当然想便宜一点，这就是一对矛盾！但是双方都不能脱离市场价，脱离了市场价就会陷进僵局，无法进行交易！

第一，了解阳江本地楼市行情。

不管是卖房，还是买房都要提前了解本地楼市的行情，有没有涨价？目前楼市是高涨还是还是低迷。个人房贷利率是收紧还是放松。按照目前情况下，阳江楼市是低迷不景气的。开发商的一手新房都在打折促销，暗地里放价，内部员工折上折，合作楼盘通过我们中介还有折上折。目前在二手房市场更多的是处于有价无市的境地，同楼盘二手房价格都比一手新房便宜，只有真正的笋盘，低价盘成交才快。个人按揭贷款阳江目前是上浮0%-40%。了解目前阳江楼市行情对于卖房非常重要。

第二，了解周边二手房的房价，主要是同小区成交的价格区间。

通过不同渠道（例如房屋小区周边的中介，小区物业）了解所在小区，同户型，同楼层，不同楼层，最近三个月二手房的价格，同小区比较接近的二手房的成交价格对于合理科学定价具有非常高参考价值，可以到58同城参考一下，但是58同城的价格水分非常大，参考价值不大。可以咨询中介人员所在楼盘的二手房近三个月成交的价格.

第三，明确自己的卖房真正目的。

、是不是可卖可不卖的心态，随便放出来试试市场反应，遇到出得起价的客户就卖，典型找水鱼接盘。

2、最近有现金需求的，更好的投资渠道的，房子太多急需变现的，是真心卖房的。

第四，清楚明白准备出售房源的基本情况。

、房子的装修实际情况如何？简装，中装，豪装；新净还是陈旧！

2、房子所处的楼层和朝向，是不是顶楼和低层（一般是指底层+或4楼以下都是属于低层），顶楼和低层的户型价格远远要比其他楼层要低，不管什么地方都是不变的定律！想着顶楼和低层卖出中高层的价位有点不符合实际。

3、房子过户所需的税费要估算清楚。特别是老旧小区，原购房发票价很低而且是多套房的，产生的税费将会是天价。还是说华园花园的一个房源过五多套的，20万的发票价，多套的，28平方假设成交价65万，他的正常税费算下来（契税+个人所得税）=65*.5%+（65-20）20%=0.+9=9.万，将近0万元的税费，还要加其他杂费中介费，折算都超过一平方，对于成交价格区间-元楼盘，这套房源的定价是没有优势的，很难卖出去。因为在阳江成交单价超过一平，可供的选择实在实在太多太多了。

4、对首期有没有要求，要求客户一次性付款，还是可以按揭的。一般都是接受按揭。

5、其实最好的办法就是找请评估公司对房子进行正常按揭的评估，这样就很容易知道房子实际价值。有利于正确把握房价！

第五，合理定价，预留一定的议价空间，同时确定自己的底价。

行情，政策，同楼盘的成交的价格区间，自身房子的实际情况都了解清楚了，开始进行合理的定价。还是以华园花园做案例，正常成交价格区间-元，适当拉高00元，至-元，价格区间是59-66万，然后根据自己的装修，楼层，朝向定价，过户实际税费等等制定价格，正常预留2万左右的议价空间。

第六，放盘之后







































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