一、年房地产市发展回顾
据统计，年全市累计完成开发投资.35亿元，同比下降3%；施工面积.47万㎡，同比增长20%；商品房（含商业用房、旅游地产、住宅等）销售面积.2万㎡，同比增长18%；商品房销售额为.74亿元，同比增加55%；库存商品房面积（已领预售许可证尚未售出的商品房面积）.06万㎡共套；分别同比减少29.94%与30%。全市商品住宅交易均价为元/㎡，同比上升2.7%。其中市区（江城区）累计完成开发投资58.02亿元，同比上升21%；商品住宅交易平均价格为.89元/㎡，同比上升2.74%。
观点：
从上表可以看出，年阳江市房地产开发投资额比年减少3%，但商品房销售额却达到过去五年的新高度，达到历史性的55%增长。商品房销售面积也首次突破万平米大关。这和中央对于三四线城市去库存的政策扶持以及地方政府大力贯彻执行密切相关。
(一）各县（市）区房地产市场情况
全市商品房销售面积和销售额都有所上升，其中阳春与阳东的增长较多。从各项指标占全市比重的情况来看，市区在完成开发投资、销售面积和销售额所占比重较大。（见表2）。
观点：
从全市商品房销售分区看，年商品房销售面积和销售额比重大小依次是市区、阳春、阳西、阳东、海陵，其中市区更是全市房地产销售的重心区域，销售面积和销售额分占全市的40%和45%。
（二）库存商品房和商品住宅情况
至年12月底止，全市库存商品房（已领预售许可证尚未售出的商品房）为.06万㎡共套，同比分别减少29.94%和30%；其中库存商品住宅为.87万㎡共套，同比减少20%和22%。而市区的库存商品房为.46万㎡共套，同比分别下降18%和13%；其中库存商品住宅为92万㎡共套，同比分别下降23%和27%。全市库存量有所减少。(详见表3-1、表3-2)。
观点：
全市库存分区比重看，依次是市区、阳春、阳西、海陵、阳东。其中阳东区首次库存量低于10%，这和阳东近两年开发、新增批售商品房较少有关。
（三）商品住宅房批准预售和预（销）售情况
年全市共批准预售的商品住宅共套，套数同比下降3.93%，面积为.7万㎡，同比下降4.31%；全市销售的商品住宅共套，同比增加25.3%，面积为.86万㎡，同比增加25.45%。其中市区共批准预售的商品住宅共套，同比上升17.36%，面积为.96万㎡，同比上升25.39%；销售的商品住宅共套，同比增加33.35%，销售面积为.38万㎡，同比增加30.43%（详见表4）。
从预（销）售商品住宅的房价划分情况来看，每平方米售价在元（含元）以下的套，-0元的套，0-元的套，元以上的套，比例为6%：50%：24%：20%；其中市区（江城区）每平方米售价在元（含元）以下的套，-0元的套，0-元的套，元以上的套，比例为1%：16%：56%：27%。全市预（销）售的商品房套型以单价-0元的为主，占50%，而市区则以单价0-元为主，占56%。
从全市批准预售和预（销）售商品住宅的面积、户型划分情况来看：
（1）批准预售的情况：90㎡以下（含90㎡）的为套，90～㎡的为套，～㎡的为套，㎡以上套，比例为19%：33%：43%：5%，～㎡类型占比较大；按户型划分，二房及其以下的为套，三房的为套，四房的为套，四房以上的为套，比例约为18%：70%：9%：3%。，三房的供给比例最大。
（2）预（销）售的情况：90㎡以下（含90㎡）的销售为套，90～㎡的套，～㎡的为套，㎡以上的套，比例约为12%：56%：22%：10%，90～㎡的商品住宅是热销房型，比例高达56%；按户型划分，二房及其以下的为套，三房的为21套，四房的为套，四房以上的为套，比例为13%：68%：10%：9%，三房的商品住宅是主热销房型，比例高达68%（详见表5）。
观点：
从商品住宅房批准（取得预售证）和销售情况看，年全市实现销售顺差套，市区实现销售顺差套；
从年批销数据比来看，全市商品住宅套数供需比例为1：1.24，面积供需比例为1：1.23，需求大于新增供给；
从批销数量同比看，批售约4%略微下降，销售约25%大幅增长。说明阳江全市房地产在去库存目标上呈良性发展态势；
从房价看，全市成交单价-0元区间占比50%，市区成交单价0-元区间占比56%。今年全市商品住宅交易均价为元/㎡，同比上升2.7%，；其中市区（江城区）商品住宅交易平均价格为.89元/㎡，同比上升2.7%。尚处于广东省价格洼地，有待提升。
从住宅面积的变化上看的出，全市90㎡以下供销逆差7%，-㎡供销逆差21%，说明90㎡以下，-㎡产品库存量在增加。90-㎡供销顺差21%，㎡以上供销顺差5%，说明90-㎡，以及-㎡产品库存量在减少。同理看市区则稍有不同，90㎡以下供销逆差8%，㎡以上供销逆差7%，说明90㎡以下，㎡以上产品库存量增加。-㎡供销顺差7%，90-㎡供销顺差8%,说明90-㎡，以及-㎡产品库存量在减少。换句通俗的话讲，90-㎡相对于其他户型，较为畅销。而从面积供给端和需求端看，全市供给量最大的面积段为-㎡，占比43%，销售量最大的面积段则为90-㎡，占比56%；市区供给量最大的面积段为90-㎡，占比39%，销售量最大的面积段同样也是90-㎡，占比47%。
从户型比例上看供销比，全市范围和市区范围则分别是全市二房：18:13，三房：70:68，四房：9:10，五房以上：3:9；市区二房：23:13，三房：51:66，四房：16:18，五房以上10:3；全市范围看，两房滞销，三房四房基本持平，五房旺销。市区范围看，两房，五房滞销，三房旺销，四房基本持平。
（四）商业地产和旅游地产的预（销）售情况
1、今年全市商业地产（商铺、写字楼）处于低迷状态。据统计，全市商业地产销售面积为9.37万㎡，销售额为7.9亿元，同比分别减少58%、32%；其中市区的销售面积为6.36万㎡，销售额为6.3亿元，同比分别减少59%、17%。总体来说，商业地产销售同比下降较大，销售压力增加。
观点：
商业地产受市场环境、银行商贷政策、楼盘项目规划定位以及商业比例不协调方面影响较大。前两因素属于宏观层面，后两因素属于本地因素。特色不足，体量有余。客户端方面，商业体普遍体现在持续经营能力以及信心不足，业态规划同质严重；传统街铺受电商影响较大，且无法形成特色街区。写字楼同样存在定位不明晰，业态错综复杂，不足以形成亮点、卖点，噱头之势，不能形成集中行业优势。大而全，大而散之现象较为普遍。
2、今年全市旅游地产主要集中在海陵区和阳西县，据统计，全市销售面积为34.23万㎡，销售额为22.72亿元，同比分别增长60%、41%，旅游地产市场明显回暖。其中海陵区的销售面积为26.51万㎡，销售额为17.91亿元，同比增长49%和上升30%；阳西县的销售面积为7.73万㎡，销售额为4.8亿元，同比分别增长%、%。
观点：
旅游地产同比呈增长态势，得益于海陵岛的旅游开发。地产开发呈健康增长状态，旅游配套项目较为短缺，导致淡季较长，客户粘性不足。
（五）本期通讯要点回顾：
1、年，销售市场总体活跃，全年销量持续上升。全市商品房销售面积、销售金额分别达.2万平方米和.74亿元，与往年相比，商品房销售面积与销售金额稳步增长。
2、全市库存量相对减少。年全年全市库存商品房（已领预售许可证尚未售出的商品房）为.06万㎡共套，同比分别减少29.94%和30%；其中库存商品住宅为.87万㎡共套，同比减少20%和22%。
3、随着中央调控政策的相继推出，旅游地产销量持续上涨；但商业地产销售面积与销售额同比下降幅度较大，商业地产市场较严峻。
二、年展望
年，从政策环境看，12月召开的中央经济工作会议强调，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，加快研究建立长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。全国住房城乡建设工作会议提出，切实抓好热点城市防泡沫、防风险工作，坚定不移抓好三四线城市和县城房地产去库存。今年1月份，广东省住房城乡建设工作会议还强调，广、深两市要严格执行限购限贷政策，推动非商品住宅去库存。由此可见，从国家层面到地方政府，抑泡沫、控房价、防风险、稳市场的态度都是坚决的。
年我市房地产市场成交量价稳步回升，全市房地产业商品房销售量、销售面积和销售金额均有较大幅度增长。虽然年面临楼市去库存压力以及经济可能下行的影响，但在中央促消费、去库存的总基调下，政策和市场环境比年要好。
观点方：来源于阳江百脑会地产策划机构
房协通讯■预售情况
注：以上资料仅供参考，所有资料以市住建局核发的预售证为准
来源：阳江市房地产业协会
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