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这篇文章的主题，是新造。
在今年之前的广州楼市，新造其实不那么起眼。
每个月的成交数量在50套以下晃悠，供应还全部来自同一个项目——思科智慧城。
其实这很像去年之前的老黄埔。
别看现在的老黄埔一房难求的样子，在去年6月之前，那里已经长达五年多没有集中供应，上一次推货还得追溯到年的保利学府里，之后一直是尾货在售的状态。
连续几年每个月零星不超过百套的成交量，使得市场上根本听不见老黄埔的声音。
直到去年中旬万科城市之光、招商五矿鹭山府等新盘的相继入市，才一举打响了老黄埔的名号，让它在广州楼市站稳了脚跟，一二手房价也一路飙升。
回顾来看，颇有种“当年你爱答不理，今天就高攀不起”的爽文既视感。
那么今年的新造能不能够复刻老黄埔的成名路线，也在购房者的集资打投中C位出道呢？
我的观点是：已经有些苗头了，但还差一点火候。
希望有一天，新造也能如此硬气↑
如果没记错的话，今年新造在购房者中打响第一炮，是因为国际创新城拍出了一块3万多楼面价的地块。
不同于金沙洲、知识城的低密墅居地块，国际创新城这块地容积率约3.0，可是妥妥要建高层的，就这样还能引轮竞价，超20家企业争夺，可见开发商对于国际创新城的看好。
可除此之外，市场上并没有听见新造更多的发声，或许是因为目前新造的板块优势有限。
以老黄埔为例，虽然板块经常被诟病生活环境不尽如人意，但它近CBD的地理位置+交通便利度+旧改潜力都是有目共睹的，扣一分加三分，怎么算都划算。
而新造的的卖点主要在于大学城南、国际创新城的规划，这个卖点主打的目标客群是大学城教职工和国际创新城员工。
鉴于目前国际创新城还是纸上规划的状态，新造板块卖不卖得动，主要还得看大学城教职工的购买意愿。
.01教职工的购买力和痛点一直以来，我身边不少朋友对大学城老师的印象概括起来就几个关键词：
钱多、事少、假期长。
但我不这么认为，虽然我一毕业就出来工作了，但一直和大学老师保持着密切联系，同时身边还是有不少朋友硕博连读准备留校任教，他们对于教职工的薪资待遇极有发言权。
事实上，除了少数理工科类能搞科研的教授级别大佬，大部分讲师的工资和普通同龄的工薪阶层差不多。如果讲师们不在课外时间开拓路径赚点外快，那么就收入这一块相比普罗大众没有明显优势：
来自我中山大学朋友的肺腑之言
说上面这一长串是想说明，不要错估、高估普通教职工们的收入。有钱的真有钱，但二八定律永远生效，没钱的也确实没钱。
大学城核心区域内目前就一个在售新盘项目，大学小筑，走高端路线，总价千万起步，物业费都要5.5元/月/㎡，看房即需验资万。
销售态度很硬气，有天我下午5点半左右的时候打电话给售楼部，他们表示已经快下班了不方便接待，让我改日再来。
除了新盘，大学城内的二手房也不便宜，8万/㎡的价格，甚至已经超过了楼市新贵广氮板块。
这些显然不是大部分教职工够得着的项目，所以人们必须转而去寻找其他居住区。
而据我在朋友圈内的一圈调研，大学老师们对于居住地的要求有以下几个明显特质：
1、平均能接受的单价水平在5万/㎡左右；
2、一般一周三次课，需要长期在家办公（有科研项目、行政职务的除外），所以对于居住环境和物业管理非常介意，哪怕远一点都没有太大关系；
3、因为自身工作自由度比较高，所以会优先考虑居住地与家属单位的通勤距离。
.02看看现在的新造和可能的爆发点
从价格来说，新造还比较匹配人们的心里预期，思科智慧城新一期吹风价4.6-4.8万/㎡，越秀星汇文玺吹风毛坯价4.3-4.5万/㎡，精装价4.5-4.8万/㎡。
此外旁边还有个奥园·恒基·学苑一号，规划为豪宅，主力瞄准高端客群，吹风价未输出，据悉户型规划为-㎡。
目前，奥园·恒基·学苑一号还没有具体的动静，而越秀星汇文玺和思科智慧城·12光年这两个项目对于大学城教职工都有优惠，只要出示工作证件即可获得折扣。
咱们再来看看居住环境。
上图是我们航拍的大学城一角，虽然当天天气不好，但还是能看出片区内绿化面积占比颇大，整体规划也十分有条理。
上图是思科智慧城一角，思科智慧城目前在售12光年组团，部分楼栋可望江，视野景观还算不错。
上图则是在建的华南理工大学国际校区及越秀星汇文玺，被暨大和华工夹着，星汇文玺的环境也还算ok。
这样看下来对比不是很分明，我们再换一个角度：
如果这样还不是很分明，我再贴两段视频：
↑大学城随手拍
↑新造随手拍
结合来看，大学城核心区已开发完全，而新造板块虽有零星高楼，但仍留有不少厂房、旧楼，片区面貌的改变升级需要一定时间。
而抛开城市面貌之外，新造其实还有几个可以打出暴击的点：
1、新化快速。
可喜的是，这是一个不用等待的利好。
前几日，我们直击新化快速通车的现场，也拍了视频，可以戳下方看看雁姐开车的飒爽英姿↓
为各位提炼一下重点：
新化快速连接了天河、海珠、番禺三大区域，沿路串起了珠江新城、金融城、琶洲、大学城、思科智慧城和亚运城。
本图为城市空间图及交通网络示意，非标准比例绘制，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出承诺
从珠江新城到亚运城只要35分钟，从大学城到琶洲就更近了，用时甚至不到10分钟。（来源：高德地图）
从前，新造的知名度不高，人们对这个板块的印象可能也比较模糊，但新化快速的通车让它距离主城区的心理距离更近了，这无疑是个板上钉钉的利好。
根据市场规律，新化快速的通车理应是该让新造冲一波房价的，可是不巧的是碰上了限价，所以相对而言，新造的整体吹风价还处于比较平稳的水平。
2、南大干线
为了更方便理解，我们可以将其认作东西走向的新化快速，不同的是新化快速搭建的是不同区域之间的沟通渠道，而南大干线则是打通了整个番禺的东西两端的联系。
该快速路全程不设红绿灯，等它通车的时候，新造东西南北的车流路线就会全面打通，算是自驾党的福音。
新化快速+南大干线，把新造放入了一个四通八达的网络核心中，也给了非本地客户一个考虑在新造板块置业的机会。
本图为城市空间图及交通网络示意，非标准比例绘制，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出承诺
3、地铁：等待时间较长
本图为城市空间图及交通网络示意，非标准比例绘制，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出承诺
再来看看地铁，思科智慧城门口就是地铁4号线新造站，此外越秀星汇文玺旁边还预留了12号线支线站点的建设位置，但该线目前仍处于规划研究阶段。
预计12号线本体年通车，支线就更晚了，预计年左右吧，是个聊胜于无的加分项。
4、产业
国际创新城的规划高度是有的，根据十四五规划要求，广州国际创新城将要依托广州大学城的优势，形成以广州大学城为“智核”，以广州国际生物岛和大学城南岸地区为“两翼”的格局。
根据目前进度而言，我预估产业建设周期不会太短，至少要8-10年以上才能看见效果。
.03给几类人群的建议总体来看，新造已经兑现或者短期内可以兑现的暴击点主要来自于快速路的建成，而长期来看，则主要依赖国际创新城的产业落地，需要一定时间的等待。
目前受限价影响，板块未见明显涨幅，个人预计，带精装5万/㎡左右的价格就是这一两年的上限。
不过它好就好在南接琶洲大学城，西通万博，来往通勤各个区域都比较便利，出行无非是开车出行几分钟的事儿，对于自住客而言经得起等待。
最后推荐两类客群可以重点考虑下这个板块：
一是大学城教职工。新造价格ok，城市界面不太ok，不过城市界面会随着时间推移慢慢改变，这一点是哪怕网红如老黄埔躲不掉的命运。
新造目前三大新盘基本可以满足不同客群的居住需求，刚需小户型找越秀星汇文玺，望江大户型找思科智慧城·12光年，不急也可以等等奥园·恒基·学苑一号。
在此也向开发商们提出一个真诚建议，虽然短期内新造的城市界面无法改变，可社区环境和物业管理仍在你们的可控范围内，建议优化优化再优化，这会成为你们吸引大学城教职工的核心竞争力。
二是琶洲、万博员工。先不要着急说琶洲万博的员工都很有钱，看不上新造，懂的大家都懂。
之前就有传言琶洲唯品会包场扫楼和樾府，虽然被证伪，但丝毫不影响人们对于琶洲互联网大厂员工们购买力的信任→唯品会包场万博新盘？我们杀到售楼部，发现……
但现在一个很现实的问题是，万博没货，琶洲也没货，越秀和樾府新的一期迟迟不开，开了也是全款优先；琶洲保利还有块地，但入市也是妥妥的10万+/㎡。
准入门槛过高的一个直接后果是投资收益有限，这倒逼人们将置业目光放向更远的地方。
毕竟，等城市界面改善，等产业落地之后，新造可就不止这个价格了。
免责声明:
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